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www.yh336456.com:地产繁荣周期十年后终结?真相总在少数人手中

时间:2018年06月25日信息来源:本站原创收藏此文】 字体:

中国,有两朵奇葩,一举一动都能牵动国人神经,引发大范围讨论(吐槽):一朵是中国男足,一朵是中国房地产。

不过,同命不同运,这次世界杯,虽然不见中国男足身影,但中国房地产却成功“出线”,地产品牌万达作为首席合作伙伴,出现在了赛场。

此次赞助,万达掏了11亿人民币,如此大手笔并不是万达的第一次,早在2016年,万达就豪掷1.5亿美元每年成为国际足联的第一级赞助商。同年,同为地产品牌的碧桂园烧了10个亿在央视霸屏,参与奥运盛会。

不得不服:中国房地产商真是有钱!支撑起地产商赚得盆满钵满的购房者真是有钱,支撑起地产商走向世界,也支撑中国房价涨了20年。

中国房地产进自1998年城镇房改,经历2008年回调后快速企稳,至今已经繁荣了20年,坚持看多的任志强最新预言中国房价未来还会涨20年。

此前,笔者曾在《厦门房价会迎来繁荣后的衰退?》一文中说过,盛极而衰是事物发展的基本规律,尽管繁荣期很长,中国房价终究要回落,就像浪潮褪去之后,礁石终究要浮出水面。

一切足球的狂欢,都是以足球的名义开始,以经济的计算结束,这才是全部意义上的世界杯,而一切地产的狂欢,都是以住房需求的名义开始,以投机需求的离去和楼市衰退结束,这才是完整的房地产。

那么,投机需求何时撤退,中国房地产繁荣周期何时结束?是10年、20年还是30年?对此,我想和大家探讨五个问题。


房地产周期是如何运作的?

万事万物都有周期,地产也不例外,要宏观了解地产,不得不说周期,特别是国际性周期。

房产界有一个知名的18年周期理论,它的提出者是研究了200多年来美国和英国的主要经济和房地产史的哈里森,他认为房地产的周期是18年左右,即重复历经繁荣、衰退、萧条、复苏的完整轮回,平均时间间隔大约为18年。他认为这18年中,房价会在前7年缓慢上涨,然后可能会发生一个短期下跌,之后再快速上涨5年,之后疯涨2年,最后是历时4年的崩溃。

美国、日本、中国香港的房地产无一幸免于这个周期魔咒。拿美国来说,1989年房地产泡沫破裂,导致储贷危机,到2007年次贷危机爆发,房地产泡沫再次破裂,刚好18年;再看日本,1974年进入调整期,到1991年一个更大的泡沫破裂,也差不多18年。香港,1985年开始复苏,1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂,直到2003年再次复苏,一个完整周期走下来也是18年。

在这18年房地产市场周期中,还蕴含着政策的行为、市场的供需、价格的波动、购房者的情绪,是个综合的体现。

1、地产周期与供需关系

房产周期的存在,核心原因还是供需关系的存在。这里的需求又分为刚性消费需求、投资需求以及投机需求。而各种需求的因素的变动必然引起房价的波动,而房价的波动直接影响房产周期的运行。

日本失去的十年,其实就是投机需求撤退造成的,直接将日本房产周期从繁荣推入萧条。

2、地产周期与经济走势

地产周期与经济运转强相关。经济弱,则地产弱。

以美国为例,它的四次房地产长周期,都受宏观经济、大的经济形势影响,周期性萧条分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。

经济强,则地产强,房经济环境好的时候,市场上对于地产的需求增加,这些多出来的需求就会推动价格的增长。美国二战结束后,经济进入快速发展通道,房价也跟随迅涨,10年间涨了两倍。

3、地产周期国际性比较

兴业证券研究院做过研究,除中国以外,全球其它主要经济体房地产繁荣期一般在7-16年,绝大部分经济体在13年左右,与上述全球主要经济体不同,中国的房地产持续繁荣已超过20年,延续的时长突破了任何一个经济体。



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